ゼネコン

ゼネコンには超大手から中小まで全国で２８万社（平成１６年事業所統計「建設業」）もあります。
ですから、大手ゼネコンはほんの一握りの存在で大半は中小ゼネコンということになります。中小ゼネコンもマンション作りの立役者です。なぜなら、建設工事は分業で進められますが、専門分野を担当する業者はほとんどが建設業登録をしているからです。

しかし、マンション専業というゼネコンはほとんどありません。
ゼネコンは名前の通り何でも全般的に手がけるのでマンション専業は希有な存在になります。その中でもマンションの経験が豊富なゼネコンなら、過去の経歴がわかりますからチェックができます。

超高層技術

最近増えた超高層マンションでは、超高層ビルの建設技術を確立している大手ゼネコンの独壇場となっています。
超高層建物を建設するためには昨日や今日の経験では追いつかない総合的な経験や情報が必要です。また、超高層建物を建てる許認可手続は通常の建築確認手続ではなく、超高層特有の構造評定という手続が必要です。
この手続のためには通常の確認申請の場合と比べると、書類と図面の量は１０倍以上必要になることもあり、手続期間は５〜６倍かかり、莫大な費用が必要です。このような大変な手続きに対応できるのは一握りの大手ゼネコンだけです。
一方中高層マンションの場合は、特別な構造を使わずに通常工法であれば普通の確認手続でＯＫとなります。

超高層技術の有無でゼネコンの技術力の差を比べることもできますが、これだけで比較するのは十分とは言えません。

得手不得手

歴史の長いゼネコンには各社それぞれの伝統が形成されているのですが、技術や施工分野の得意不得意があります。
得意分野が集合住宅というゼネコンなら安心できると言えますし、土木工事が得意のゼネコンが建てたマンションではやや心配な気もします。あるゼネコンはコンクリート打ち放しがうまいとか、あるゼネコンは丈夫な建物が得意だといったうわさは良くきくものです。
また、業界の間では優秀な内装工事業者をグループに持っているとか、現場所長が有名なマンション専門所長だといった情報も聞きます。
内装工事は仕上がりに美しさが必要なので技術が雑ではいいものができません。また、うわべが美しくても、下地がきちんとできていないと短期間で美しさが失われてしまいます。耐久性のある美しい仕上げは、そのような仕上げをすることを旨として経験を積み重ねてきたゼネコンでないとできないものです。
このようなゼネコンは比較的社歴が長い傾向はあるようです。

過去の作品をチェック

どのゼネコンが建てたマンションがいいのかと言う質問を素人の方から良く訊かれますが、なかなか難しい問題です。

各社のホームページには過去に手がけたマンション作品のリストが紹介されています。
この中に、あのマンションは見たことがあるとか、知り合いが住んでいるとか、必ず何らかのつながりのあるマンションが紹介されているはずです。このような情報は重要な手がかりになるでしょう。
最近の施工実績ではなく１０年程度経過した物件がわかれば一番確実です。
１０年というのはマンションの大規模修繕にさしかかる時期なので、耐候テストを経過したようなものです。その状態を見ればいくらかは実力が想像できるでしょう。

阪神淡路大震災の経験

阪神淡路大震災では多数のマンションが被災しました。
阪神間は第１次マンションブームが起きた地域なので、昭和４０年頃から多くのマンションが建設されてきています。これらのマンションの被害状況をつぶさに見て回ったところ、特定のゼネコンの建てたマンションに被害が全くと言っていいほどないことに気がついたのです。
その中には１９６５年竣工、つまり築後３０年経過というものから築浅の物件も含まれていました。この間には建築基準法が改正されて構造耐力の強化が図られてきていますが、この会社が工事した物件では、基準法改正以前の建物が無傷で地震を乗り越えていたのです。
阪神淡路大震災で被災したマンションを建てたのは、スーパーゼネコンから中小ゼネコンまで広く分布していましたが、中には特に被害程度が大きいと感じられたスーパーゼネコンもありました。
件数が少なければ確率的にはゼネコンと被害程度との関係はないと断言できるかも知れませんが、１００棟以上の調査をした結果ゼネコンによる差があると考えても不自然ではないと言う結論になったのです。
被災マンションが少なかったゼネコンは、昔から構造が丈夫で知られている会社で、被災地で調査中、被災した方達から異口同音にあの会社のマンションはやっぱり被害がなかったと聞かされました。
こういった口コミ情報はかなり参考になるはずです。

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