修繕計画

マンションは竣工した時から、歳をとり始めます。
気がつくと、外部の鉄部の塗装が剥げたり錆び始めています。外壁は雨ざらしなので少しづつ劣化していきます。 給排水管に水が流れると水垢が付着していき動脈硬化のように水の流れが悪くなっていきます。
こういった建物の老化を遅らせてマンションの健康な状態を長く保つために、定期的に修繕と補修をする必要があります。
建物は非常に多くの種類のパーツからできています。そのパーツはそれぞれ寿命の長さが違うので、色々な周期での補修が必要になります。排水ポンプの取替えなどのように１基１０万円程度のものから、屋上防水工事の更新では面積が大きいと数千万円オーダーになるなど、様々な種類と費用の工事が必要になります。

これを怠ると建物全体の劣化速度が速まり、最悪の場合にはスラムのようになってしまいます。こうなると間違いなく資産価値の低下につながります。このような状態を回避するためには、販売時点で長期修繕計画をきちんと作って、将来安心して住んでいられるようきちんと修繕計画を提供してくれるデベロッパーを探す必要があります。特に、永住志向など長期間住みたいと考えているときには必須の条件になります。

長期修繕計画は、短いものでは３〜４年周期から１０年、長いものでは２０〜３０年周期の工事周期と工事費の見積り額をシミュレーションしたものです。修繕工事費の見積り額の累積金額と、修繕積立金の累計予測とを１つのグラフ上に描くと、積立金が足りるのか不足するのかが一目瞭然です。
下のグラフは長期修繕計画と積立金のシミュレーションのイメージです。
赤い線で示した修繕積立金の残高は、毎年の軽微な修繕に使われながら徐々に増えていきます。５年目あたりにやや大きい修繕があると増え方が止まりますが、その後１０年目の大規模修繕に向けて残高を増やしていきます。
どのマンションでも共通する問題は、１０年毎に行われる大規模修繕です。ちょうど１０年ごとに大掛かりな修繕工事が集中するためです。
大規模修繕の代表的なものは、外装吹き付けタイルの再塗装、屋上防水の張替え、バルコニー防水の更新、給排水系統のポンプ取替えなどです。
最初の１０年目の大規模修繕より、２度目の大規模修繕の方が増加する可能性が高いのです。２度目の大規模修繕では共用部配管の交換が発生する可能性もあります。そのため２０年目まで織り込んだ長期修繕計画は最低限度必要です。
修繕費用が急増するのを抑えるためには、毎年のきちんとした補修が不可欠ですが、築後年数が経過するにつれて修繕積立金の増額が避けられなくなる事態も予想されます。。

短期修繕計画は、この先2年間程度の修繕計画です。これは実施予算をどうするかが主題であり、修繕の実施計画となります。長期修繕計画の中に示される修繕工事を順次点検して実施方法を決めます。 入居の当初に、管理会社から長期修繕計画案が提示されるはずです。これは、販売時点でも修繕積立金の根拠を説明する資料として準備されているものです。

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